Calculadora de Gastos Notariales de Colombia 2026

El costo de escriturar un inmueble en Colombia en 2026 depende principalmente de su valor. Los rubros son:

• Derechos notariales: aproximadamente el 0,54% del valor del acto (3‰ total, dividido 50/50 entre comprador y vendedor). Ejemplo: para una casa de $300 millones, cada parte paga ~$810.000 en derechos notariales más IVA del 19%.
• Retención en la fuente: la paga la persona que vende. Es el 1% para inmuebles hasta ~$685 millones y 2,5% sobre el excedente.
• Derechos de registro: tarifa progresiva sobre el valor del acto, liquidada por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (Res. RES-2026-001726-6). Generalmente entre el 0,67% y el 0,77% del valor.
• Impuesto de registro: tributo departamental, entre 0,5% y 1% según departamento (Ley 223 de 1995). En Bogotá y Cundinamarca es el 1%.
• Copias auténticas de la escritura y biometría (~$9.400 por persona).

Para vivienda VIS (hasta 135 SMLMV) aplican tarifas notariales reducidas. Para vivienda VIP (hasta 90 SMLMV) los derechos notariales son $0 (Ley 1537/2012). Usa la calculadora de arriba para obtener el desglose exacto de tu caso.

Al comprar un inmueble en Colombia los gastos se agrupan en tres momentos:

1. Gastos notariales — en la notaría el día de la firma

• Derechos notariales: honorarios del notario por la escritura pública (3‰ sobre el valor del acto según la Res. RES-2026-000964-6 SNR). Por ley se dividen en partes iguales entre comprador y vendedor, aunque las partes pueden pactar otra distribución (Decreto 960 de 1970, Art. 223).
• IVA (19%): sobre los derechos notariales. Se divide igual que estos.
• Aportes al Fondo de la SNR: recaudo parafiscal que cobra la notaría. Va por mitades.
• Copias auténticas de la escritura: necesarias para el trámite de registro, el banco y los compradores. Se cobran por hoja.
• Retención en la fuente: recaudo anticipado del impuesto sobre la renta por la venta. La paga el vendedor antes de que el notario autorice la escritura (E.T. Art. 398). Tarifa: 1% sobre las primeras 10.000 UVT y 2,5% sobre el excedente si es vivienda habitual de la persona que vende; 2,5% plano para otros inmuebles (Decreto 572 de 2025).

2. Gastos de registro — en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP)

• Derechos de registro: tarifa por el servicio de inscripción, fijada por la SNR y actualizada cada año. Se liquida de forma progresiva sobre el valor del acto (Res. RES-2026-001726-6 SNR). Generalmente los asume la persona que compra.
• Impuesto de registro: tributo departamental. La base es el valor del contrato —no inferior al avalúo catastral—. Su tarifa oscila entre 0,5% y 1% según el departamento (Ley 223 de 1995). También suele asumirlo la persona que compra.

3. Gastos previos y complementarios

• Estudio de títulos: análisis jurídico de la tradición del inmueble para verificar que no tenga embargos, hipotecas sin cancelar ni pleitos pendientes. Lo paga la persona que compra. No es obligatorio por ley pero es muy recomendable.
• Avalúo comercial: valoración del inmueble para determinar su precio de mercado. Usual cuando hay crédito hipotecario. Lo paga la persona que compra.
• Impuesto de ganancia ocasional (tributo complementario al impuesto de renta, no se paga en la notaría): 10% sobre la utilidad obtenida por la persona que vende, cuando ha poseído el inmueble 2 años o más. Se declara ante la DIAN en la declaración de renta del año siguiente a la venta. Lo paga exclusivamente el vendedor; la persona que compra no está sujeto a este impuesto.

💡 Importante: los derechos notariales y de registro no son valores fijos — la SNR los actualiza cada año según el IPC y se calculan en Unidades de Valor Básico (UVB). Además, todos los costos se liquidan siempre sobre el mayor valor entre el precio de venta, el avalúo catastral y el autoavalúo. Usa esta calculadora para estimar el total antes de negociar.

Por ley, los derechos notariales y los derechos de registro se dividen por partes iguales entre comprador y vendedor (salvo pacto en contrario), conforme al Decreto Ley 960 de 1970 (Estatuto del Notariado) y el Concepto SNR 1099 de 2011 de la Superintendencia de Notariado y Registro. La retención en la fuente la paga la persona que vende, según el Estatuto Tributario, Art. 398. El impuesto de registro suele pagarlo quien tramita el registro (generalmente la persona que compra), de acuerdo con la Ley 223 de 1995. El IVA sobre derechos notariales también se divide por partes iguales.

En la práctica, muchas veces se negocia que la persona que vende o la persona que compra asuma todos los gastos. La calculadora muestra quién corresponde por ley a cada rubro.

La retención en la fuente es un mecanismo de recaudo anticipado del impuesto sobre la renta que se genera por la venta de un inmueble. Debe pagarse antes de firmar la escritura: el notario actúa como agente de retención del Estado y no puede autorizar la escritura sin verificar su pago o la causal de exención (E.T. Art. 398). Es obligación del vendedor.

Tarifas vigentes — Decreto 572 de 2025 (en vigor desde el 1° de junio de 2025):

• Vivienda de habitación de la persona que vende: 1% sobre las primeras 10.000 UVT (~$498 millones en 2026) y 2,5% sobre el excedente.
• Otros inmuebles (lotes, locales, oficinas, bodegas, etc.): tarifa única del 2,5% sobre el valor total de la venta.

Excepciones y reducciones — tres escenarios posibles:

1. Reducción por año de adquisición (Art. 399 E.T.) — Solo para la casa o apartamento de habitación de la persona que vende adquirido antes del 1° de enero de 1987. La retención se reduce según el año exacto de adquisición:

2. Exención por reinversión en cuenta AFC (Art. 44 E.T. + Ley 2277/2022) — No se practica retención si se cumplen todos estos requisitos:

• La persona que vende ha poseído el inmueble por 2 o más años.
• La totalidad del dinero recibido se deposita en una cuenta AFC (Ahorro para el Fomento a la Construcción) o se destina al pago del crédito hipotecario del inmueble que se vende.
• Las primeras 5.000 UVT de utilidad (~$249 millones) pueden estar exentas del impuesto de renta y la retención no se practica si la persona que vende acredita ante el notario los soportes correspondientes (certificado de tradición, constancia de la entidad financiera, etc.).

3. Exención para Vivienda de Interés Social (VIS) — La venta de una VIS no causa retención en la fuente.

▲ Si crees que aplicas a alguna excepción, consulta a un contador antes de ir a la notaría y lleva los documentos de soporte para que el notario pueda abstenerse de practicar la retención.

La base de liquidación (o base gravable) es el valor monetario sobre el cual se calculan todos los costos de una transacción inmobiliaria: derechos notariales, derechos de registro, impuesto de registro y retención en la fuente. La regla general es que esa base corresponde al valor que las partes acordaron en el contrato. Sin embargo, para la transferencia de inmuebles, la ley establece una regla especial de base mínima.

La regla del mayor valor

Para los actos de transferencia de dominio de bienes inmuebles, la base de liquidación no puede ser inferior al mayor de estos tres valores (E.T. Art. 90 + Ley 223 de 1995, Art. 229 + Res. RES-2026-001726-6 SNR):

• El precio de venta pactado entre comprador y vendedor.
• El avalúo catastral del inmueble (ver el último recibo del impuesto predial).
• El autoavalúo declarado por el propietario en la última liquidación del predial.

Si el precio de venta es inferior al avalúo catastral, todos los impuestos y derechos se liquidarán sobre el avalúo catastral de todas formas.

¿Por qué existe esta regla?

Su propósito es combatir la evasión fiscal. Era práctica común que las partes acordaran un precio real pero declararan en la escritura un valor mucho menor para reducir artificialmente los impuestos. La Corte Suprema de Justicia ha explicado que esta medida nació precisamente para contrarrestar esa práctica (Sentencia SC4667-2021), y la Corte Constitucional la ha respaldado como un mecanismo legítimo de control (Sentencia C-245-2006).

La declaración de precio real y sus consecuencias

En la escritura pública las partes deben declarar bajo juramento que el precio incluido es el real y que no existen pactos privados por valores diferentes. Si se omite esa declaración o se descubren pactos ocultos, la sanción es severa: todos los impuestos y derechos se liquidarán sobre cuatro veces el valor declarado en la escritura (E.T. Art. 90).

💡 Consejo práctico: antes de firmar la promesa de compraventa, verifica el avalúo catastral actualizado del inmueble. Si está muy por encima del precio de venta, los costos notariales y de registro se calcularán sobre ese valor mayor, no sobre lo que efectivamente vas a pagar.

Para la escritura de compraventa de un inmueble en Colombia, los documentos básicos que necesitan comprador y vendedor son:

Del inmueble (los lleva la persona que vende):

• Certificado de tradición y libertad vigente (máx. 30 días de expedición), expedido por la ORIP.
• Escritura pública anterior o título de propiedad.
• Paz y salvo del impuesto predial del año en curso.
• Paz y salvo de administración (si es propiedad horizontal).
• Certificado catastral o último recibo del predial (para conocer el avalúo catastral).

De las partes (comprador y vendedor, cada uno):

• Documento de identidad original vigente (cédula de ciudadanía, pasaporte o cédula de extranjería).
• Si alguna de las partes actúa mediante poder: poder especial otorgado ante notario, con reconocimiento de firma.
• Si alguna de las partes es persona jurídica: certificado de existencia y representación legal (Cámara de Comercio, máx. 30 días), actas de junta directiva o asamblea autorizando la operación.

Para el pago de la retención en la fuente (la persona que vende):

• Recibo de pago de la retención en la fuente (si aplica), o soportes de exención (cert. de AFC, declaración de renta, etc.).

💡 Consejo: consulta con la notaría elegida con al menos una semana de anticipación para verificar si exigen algún documento adicional según el tipo de inmueble (rural, bien de uso público, afectado a vivienda familiar, etc.).

La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) es la dependencia del Estado que presta el servicio público de registro de la propiedad inmueble, a cargo de funcionarios públicos denominados Registradores de Instrumentos Públicos (Ley 1579 de 2012 — Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos).

Sus tres funciones esenciales son:

• Servir como medio de tradición del dominio: en Colombia, la sola firma de una escritura de compraventa no te convierte en dueño frente a todo el mundo. El registro de esa escritura en la ORIP es el acto que perfecciona la transferencia del dominio del inmueble.
• Dar publicidad a los actos jurídicos: el registro hace públicos todos los actos que afectan un bien inmueble — transferencias, hipotecas, embargos, limitaciones, entre otros —, garantizando la seguridad en el tráfico inmobiliario y evitando el fraude.
• Revestir de mérito probatorio los documentos: la inscripción en el registro dota de una presunción de veracidad y exactitud a los documentos registrados.

Cada inmueble tiene un folio de matrícula inmobiliaria único donde queda consignada toda su historia jurídica.

Al registrar una escritura en la ORIP se realizan dos pagos de naturaleza completamente diferente, ambos obligatorios para que el trámite pueda llevarse a cabo:

1. Derechos de registro — tarifa por el servicio

Es el pago por la prestación del servicio público de inscripción. No es un impuesto, sino una tarifa. Los recursos pertenecen al Tesoro Nacional y son administrados por la SNR, que actualiza la tabla anualmente (Res. RES-2026-001726-6 SNR).

• Actos sin cuantía (ej. cancelación de patrimonio de familia): suma fija establecida en la resolución anual de la SNR.
• Actos con cuantía (ej. compraventa, adjudicación en sucesión): tarifa escalonada y progresiva sobre el valor del acto, expresada en UVB (Unidades de Valor Básico) con tarifas por mil (‰).

2. Impuesto de registro — tributo departamental

Es un impuesto, no una tarifa. Se genera por el hecho mismo de solicitar la inscripción de un documento. Los recursos pertenecen al departamento donde está ubicado el inmueble (Ley 223 de 1995). Las tarifas las fijan las Asambleas Departamentales dentro del rango que establece la ley nacional.

• Actos con cuantía: entre el 0,5% y el 1% sobre el valor del acto, según el departamento. En Bogotá D.C. / Cundinamarca es del 1% (el recaudo se distribuye 70% para Cundinamarca y 30% para el Distrito Capital).
• Actos sin cuantía (ej. constitución de propiedad horizontal, capitulaciones matrimoniales): tarifa fija entre dos y cuatro salarios mínimos diarios legales, según lo defina la asamblea departamental.

💡 Clave para entender tu liquidación: los "Derechos de registro" van al Estado nacional (SNR) como pago por el servicio; el "Impuesto de registro" va al departamento como tributo por el hecho de registrar. Son dos cobros distintos que siempre aparecen juntos en la liquidación de la ORIP.

La ganancia ocasional es un impuesto nacional que grava los ingresos extraordinarios que no provienen de la actividad económica habitual. En el contexto notarial aplica principalmente en:

• Venta de inmuebles: cuando se vende un bien raíz poseído por 2 años o más, la utilidad (precio de venta menos costo fiscal) tributa como ganancia ocasional al 15% para personas naturales. Si se poseyó menos de 2 años, tributa como renta ordinaria.
• Herencias y legados: el heredero paga el 15% sobre el valor de los bienes recibidos por encima de 7.700 UVT (~$367 millones en 2026). La base es el valor a 31 de diciembre del año anterior.
• Donaciones: misma tarifa y base que herencias.
• Liquidación de sociedades: el excedente sobre el capital aportado tributa al 15%.

Importante: la ganancia ocasional no se paga en la notaría. Se declara en la declaración de renta del año siguiente a la venta o transferencia, ante la DIAN. La retención en la fuente que sí se paga en notaría es solo un anticipo de este impuesto (E.T. Arts. 300–317).

Registrar una escritura ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) tiene dos componentes principales:

• Derechos de registro (SNR): tarifa progresiva calculada en UVB sobre el valor del acto. Para la mayoría de compraventas entre $12 y $183 millones, es 8,67‰ del valor (Res. RES-2026-001726-6). Para valores mayores, la tarifa sube progresivamente hasta ~12,68‰.
• Impuesto de registro: tributo departamental del 0,5% al 1% según departamento. En Bogotá, Cundinamarca, Antioquia y Valle es el 1%; en otros departamentos puede ser menor.
• Sistematización (2%): cargo adicional sobre el valor registrado para conservación documental.

Para sucesiones el registro es sobre el avalúo catastral de los inmuebles adjudicados. Para hipotecas es sobre el valor del crédito garantizado. Para donaciones aplican las mismas tarifas que compraventa.

💡 Registrar la escritura no es opcional: sin el registro en la ORIP, la transferencia de propiedad no tiene efectos frente a terceros aunque la escritura esté firmada ante notario.

En 2026, el impuesto de timbre tiene tarifa del 0% y en la práctica no aplica para los trámites notariales ordinarios. La Ley 1111 de 2006 redujo su tarifa al 0%, que es la que rige nuevamente desde el 1.° de enero de 2026.

Durante 2026 sí estuvo vigente de forma transitoria: el Decreto Legislativo 175 del 14 de febrero de 2026, expedido en el marco de la conmoción interior declarada para la región del Catatumbo, reactivó temporalmente una tarifa del 1% entre el 22 de febrero y el 31 de diciembre de 2026. Esa medida aplicaba cuando el valor del acto superaba 6.000 UVT (~$298 millones en 2026) e intervenía una persona jurídica o un comerciante con patrimonio o ingresos superiores a 30.000 UVT (~$1.494 millones). La Corte Constitucional avaló el decreto en Sentencia C-431 de 2026, aunque declaró inexequible un aparte por exceder las facultades del ejecutivo.

Con el vencimiento del Decreto 175 el 31 de diciembre de 2026, los actos y contratos suscritos desde el 1.° de enero de 2026 no causan impuesto de timbre, conforme a la doctrina de la DIAN (Concepto 4803 de 2026) y al retorno a la tarifa del 0% de la Ley 1111 de 2006. Para personas naturales en transacciones ordinarias de vivienda, este impuesto nunca aplicó.

El proceso completo de escrituración y registro de un inmueble en Colombia tiene dos etapas:

1. Escrituración en la notaría

• Firma de la escritura: el día de la cita, si todos los documentos están en orden, el proceso dura entre 1 y 3 horas incluyendo biometría de todos los intervinientes.
• Obtención de copias auténticas: la notaría entrega las copias en el mismo día o al siguiente hábil en la mayoría de los casos, aunque en notarías muy grandes puede tardar 2 a 5 días hábiles.

2. Registro en la ORIP (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos)

• Radicación: puede hacerse en la ventanilla de la ORIP o, en muchas ciudades, de forma electrónica a través del sistema REL (Radicación Electrónica de Liquidaciones) que conecta directamente la notaría con la ORIP.
• Tiempo de estudio y registro: entre 5 y 15 días hábiles en la mayoría de círculos registrales. En ciudades grandes como Bogotá, Medellín o Cali puede extenderse hasta 30 días hábiles en épocas de alta demanda.
• Entrega del certificado de tradición actualizado: una vez inscrita la escritura, la persona que compra puede descargar el nuevo certificado en la página de la SNR.

💡 Importante: legalmente eres propietario del inmueble desde el momento en que la escritura queda inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria de la ORIP — no desde que firmas la escritura. Si usas crédito hipotecario, el banco generalmente desembolsa el dinero solo después de verificar el registro. Esto puede afectar los plazos si hay urgencia en el desembolso.

Los derechos notariales están regulados por la SNR mediante resolución anual — la Res. RES-2026-000964-6 fija las tarifas máximas que pueden cobrar todas las notarías de Colombia. Ninguna notaría puede cobrar más que lo establecido en esa resolución; tampoco puede cobrar menos para no generar competencia desleal.

Lo que no se puede negociar:

• Los derechos notariales (calculados en función del valor del acto).
• El IVA del 19% sobre los derechos.
• Los aportes al Fondo de la SNR.
• Las tarifas de copias auténticas (por hoja).

Lo que sí puede variar entre notarías:

• Costos de gestión o asesoría adicional que algunas notarías ofrecen como servicio complementario (no están regulados y son voluntarios).
• Tiempos de atención y disponibilidad de citas.
• Servicios adicionales como estudio de títulos, búsquedas en archivo.

Cómo reducir los gastos de forma legal:

• Acreditar la condición de VIS o VIP ante la notaría para aplicar tarifas reducidas (Ley 1537/2012).
• Verificar si aplica la exención de retención en la fuente por reinversión en cuenta AFC o porque el inmueble fue adquirido antes de 1978 (Art. 399 E.T.).
• Minimizar el número de copias auténticas solicitadas.
• Si comprador y vendedor acuerdan quién paga qué en la promesa de compraventa, no se reduce el total — solo cambia quién desembolsa.

La promesa de compraventa ante notario es un acto sin cuantía: los derechos notariales son aproximadamente $90.600 + IVA 19% = $107.814, divididos por mitades entre las partes (~$53.907 cada una). No genera derechos de registro ni impuesto de registro, pues estos solo se causan en la escritura definitiva de compraventa. Elevarla a escritura pública le otorga mérito ejecutivo al documento, lo que facilita el cobro judicial en caso de incumplimiento.

No es obligatorio. La promesa de compraventa puede celebrarse por documento privado entre las partes sin necesidad de notario. Sin embargo, elevarla a escritura pública tiene ventajas importantes: (1) mérito ejecutivo — si una parte incumple, la otra puede demandar directamente ante un juez sin proceso declarativo previo; (2) fecha cierta frente a terceros; (3) mayor seguridad jurídica sobre las condiciones pactadas. Para inmuebles de alto valor o cuando hay arras significativas, la promesa notarial es la práctica recomendada.

Son dos momentos distintos del mismo negocio jurídico: La promesa es el contrato preparatorio en el que las partes se obligan a celebrar la compraventa en el futuro, bajo condiciones pactadas (precio, plazo, forma de pago). No transfiere la propiedad. La escritura de compraventa es el contrato definitivo que sí transfiere el dominio del inmueble, siempre debe ser escritura pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP). La promesa puede ser documento privado o escritura pública; la compraventa de inmuebles siempre debe ser escritura pública.

No. La retención en la fuente, el impuesto de registro y los derechos registrales solo se generan en la escritura definitiva de compraventa, no en la promesa. La promesa únicamente causa los derechos notariales básicos (si se eleva a escritura pública). Esto es importante tenerlo en cuenta al planificar el presupuesto total de la transacción: los costos registrales y tributarios más significativos llegan al momento de firmar la escritura de compraventa, no antes.